|
|
Поиск квартир и домов |
|
|
Недвижимость Паттайи |
|
Спецпредложения, Скидки:
 Grand Solaire Noble 2 комнаты, Площадь 22.5 м² 1,999,000 бат  Diamond Suites 3 комнаты, Площадь 62 м² Этаж - 2 2,800,000 бат  Dusit Grand View 2 комнаты, Площадь 35 м² Этаж - 31, Вид на море 2,990,000 бат |
Покупка кондоминиума в Тайланде (новостройка)
1. Выбор кондоминиума и квартиры.
2. Контракт на покупку квартиры.
3. График платежей и рассрочка.
4. Налоги и прочие расходы.
5. Документы на право собственности.
6. Это необходимо знать при покупке недвижимости.
Агентство или застройщик – кого выбрать при покупке квартиры в новостройке
Процедура покупки новостройки в Тайланде еще проще, чем покупка квартиры на вторичном рынке. Основными преимуществами такой покупки является, во первых, то, что для её совершения не обязательно личное присутствие в стране на момент заключения договора, а во-вторых, возможность получения рассрочки как минимум на период строительства (полтора-три года) или даже больше на срок до 5-10 лет.
1. Выбор кондоминиума и квартиры.
Самое главное – это правильно выбрать проект. Строящихся кондоминиумов – великое множество, поэтому необходимо обращать внимание не только на стоимость квартиры, но и на репутацию и надежность застройщика, условия рассрочки, местоположение и т.д.
Вариантов покупки два – напрямую у застройщика или через агента. Многие считают, что покупка напрямую у застройщика лучше, поскольку агенту нужно платить, а с застройщиком можно поторговаться. Это ошибочное мнение. Во-первых, в Таиланде комиссию агенту платит продавец, т.е. застройщик. Во-вторых, застройщик НИКОГДА не сделает Вам скидку на размер комиссии агента, поскольку в этом случае агенты просто перестанут предлагать его проект клиентам. Сейчас многие застройщики нанимают русских менеджеров для работы с клиентами – это удобно, особенно для тех кто не владеет английским языком. Кондоминиум строится в среднем 2-3 года и, как показывает практика, хороший проект продается на 90% уже в первые 8-10 месяцев. После этого застройщику становится просто не выгодно содержать дорогостоящего русскоязычного менеджера и его могут уволить. Таким образом клиент оказывается лицом к лицу с компанией, где никто не говорит по-русски, а все документы присылаются на иностранном языке. Агент же будет вести все ваши дела и представлять Ваши интересы у застройщика до самой сдачи дома, поскольку только тогда он сможет получить всю причитающуюся ему комиссию за клиента. Кроме того, чтобы принять правильное решение необходимо сравнить все имеющиеся на рынке проекты в вашей ценовой категории, а менеджер нанятый застройщиком будет продавать и рекламировать только свой прокет. Если же обратиться в агентство недвижимости, то профессиональный агент всегда покажет несколько вариантов, расскажет обо всех плюсах и минусах и подскажет, какие застройщики имеют наилучшую репутацию. Если агент настоятельно советует приобрести жилье у одного застройщика, значит, он либо имеет там повышенные комиссионные, либо просто не имеет договоров с другими застройщиками, что тоже говорит не в его пользу.
Наиболее выгодно покупать новостройку в самом начале продаж на пресейле. Когда застройщик анонсирует проект он дает самые привлекательные цены. Затем, по классическим законам маркетинга, цены будут постоянно подниматься на каждом этапе строительства. Так, цена с момента начала продаж до момента сдачи может вырасти на 25-40%.
Итак, вы, наконец, выбрали проект, определились с этажом и квартирой и хотите её забронировать. Если Вы находитесь в Таиланде, то вы идете в офис застройщика и платите задаток. Обычно сумма задатка 50-100 тысяч бат – эту сумму можно внести наличными. Затем Вам предложат оформить и подписать контракт с застройщиком, оригинал которого вы забираете с собой. По возвращении из Таиланда Вы должны оплатить первый взнос за квартиру – тогда контракт вступает в силу.
Если у Вас нет возможности приехать в Таиланд прямо сейчас, то можно оформить покупку квартиры прямо из дома. Для этого Вам необходимо отсканировать и прислать копию первой страницы загранпаспорта, предварительно ее подписав, ваш почтовый адрес, адрес электронной почты и телефон для связи. Вам высылается инвойс от застройщика на сумму задатка для бронирования квартиры, который нужно оплатить в течение 5-7 дней. После получения денег, застройщик подготавливает Вам контракт и инвойс на первоначальный взнос, которые высылаются Вам агентом. Этот инвойс как правило нужно оплатить в течение 10-15 дней – тогда контракт вступает в силу и Вы становитесь счастливым обладателем контракта на новую квартиру.
2. Контракт на покупку квартиры.
В отличие от вторичного рынка, где можно вживую посмотреть предмет покупки, приобретение новостройки дело более серьезное. Только после того, как Ваш агент проверит предоставленные застройщиком документы, подтверждающие право собственности на землю и разрешение на строительство можно приступать к изучению и подписанию контракта.
Нужно иметь ввиду, что новые объекты строятся от 15 до 36 месяцев и продаются, в основном, с ремонтом, но без мебели. И один очень важный момент: при покупке строящейся недвижимости вы подписываете договор непосредственно с застройщиком и ВСЕГДА платите ему напрямую: переводить деньги на счет агента в Таиланде не принято.
Кроме того, многие застройщики (да и агенты тоже) часто расписывают преимущества покупки недвижимости на тайскую компанию – это же дешевле! Но не спешите им верить. Дело в том, что такую квартиру очень трудно продать! Во время недавнего финансового кризиса в этом убедились многие владельцы квартир, оформленных на тайские компании. Разумнее приобретать кондо в собственность на свое имя. В этом случае квартиру можно заложить, завещать и намного проще продать, тем более, если жилье находится в хорошем, ухоженном кондоминиуме.
3. График платежей и рассрочка.
Основным преимуществом при приобретении строящейся недвижимости в Таиланде является рассрочка платежа. У всех застройщиков принцип рассрочки один:
1.резервирование квартиры – задаток или депозит;
2.первоначальный платеж при заключении контракта;
3.сумма, разбитая на несколько платежей, уплачиваемых по графику на время строительства;
4.окончательный платеж при переоформлении квартиры на Ваше имя.
Теперь рассмотрим эти платежи более подробно.
Резервирование квартиры. Как правило депозит составляет весьма небольшую фиксированнную сумму в 50-100 тысяч бат. По совсем дешевым квартирам это може быть и 20-30 тысяч, по дорогим может доходить до 150-200 тысяч. Он может быть уплачен в офисе застройщика или на его банковский счет.
Первоначальный платеж может составлять от 10 до 50% от стоимости квартиры и, как правило, должен быть внесен в течение 1-3-х недель после резервирования квартиры. И хотя некоторые застройщики готовы принять его наличными, наиболее правильный и законный путь – это банковский перевод на счет застройщика из-за границы на основании подписанного контракта, который должен быть указан в назначении платежа. Любые платежи НЕ на счет застройщика а в пользу третьих лиц могут Вам дорого обойтись в будущем. При возниконовении любых споров или (не дай бог) судебных разбирательств вы никогда не докажете что отправляли деньги застройщику.
Плановые платежи в период строительства. У разных застройщиков сумма таких платежей разная. Где-то Вам будет заплатить в период строительства всего 20% стоимости, где-то 70%. Платежи могут быть привязаны к определенным датам, прописанным в контракте, например, ежемесячно или ежеквартально. Иногда платежи привязываются к этапам строительства, то есть вы должны уплатить оговоренную в контракте сумму когда закончен фундамент, построено 25 или 50% всего здания, закончено возведение всего здания и т.п. Все суммы плановых платежей мы также рекомендуем переводить исключительно на счет застройщика из-за границы.
Окончательный платеж обычно невелик и составляет 10-30% от стоимости, хотя в некоторых проектах он может состалять до 50 или даже 70% от стоимости квартиры – тут все зависит от контракта и застройщика. Платеж совершается после того как Вы приняли свою квартиру у застройщика и он исправил все недостатки если таковые имеются. После совершения данного платежа застройщик вручает Вам свидетельство о собственности.
ЭТО ВАЖНО! Многие наши клиенты спрашивают о возможности получения кредита на покупку квартиры в тайском банке. Отвечаем – это практически нереально. Тайские банки весьма консервативны в своей кредитной политике, поэтому весьма охотно кредитуют под залог квартиры только тайских граждан, которые могут показать стабильный доход в Таиланде.
С другой стороны, некоторые застройщики предоставляют опцию кредитования у самого застройщика недвижимости на срок до 3-х или даже 5-ти лет уже после окончания строительства. Процентная ставка тут колеблется от 7 до 12,5% годовых. Однако тут следует понимать, что квартира скорее всего НЕ будет оформлена на Ваше имя до полного погашения кредита. Во-вторых, такой кредит в 95% случаев предоставляется исключительно при покупке квартиры не в собственность, а на тайскую компанию.
4. Налоги и прочие расходы.
С 2020 года в Таиланде был введен налог на недвижимость для физических лиц (до этого момента его просто не существовало). Но к радости владельцев недвижимости, данный налог не имеет ничего общего с весьма существенными ежегодными налоговыми платежами в Европе. Размер налога весьма символический и в настоящее время не превышает нескольких сотен батов в год за квартиру с площадью 35-50кв.м. Более того, налог с жилья не взимается в том случае, если владелец зарегистрирован в нем, как постоянно проживающий и данное жилье при этом является его единственной недвижимостью.
Статья расходов при приобретении новой квартиры - это так называемый Sinking Fund - что-то вроде оплаты на долговременное поддержание объекта недвижимости в качественном состоянии. В дословном переводе с английского – это амортизационный фонд. Он уплачивается первым покупателем новой квартиры один раз и его размеры колеблются по текущим новостройкам от 350-400 до 600-700 бат за квадратный метр Вашей собственности, хотя по элитной недвижимости могут достигать и 900-1000 бат.
Последней статьей расходов при заселении в новую квартиру является плата за обслуживание кондоминиума – maintenance fee. Это деньги на которые содержится само здание, охрана, паркинг, бассейн, территория и т.д. Эта сумма уплачивается с каждого квадратного метра Вашей квартиры. В отличие от жилья на вторичном рынке где в некоторых кондоминиумах плата может составлять всего 12-15 бат с квадратного метра, в новостройках она составляет от 30 до 60 бат, а иногда и выше. Как правило при заселении в новую квартиру вам нужно будет заплатить maintenance fee за год или 2 года вперед.
5. Документы на право собственности.
Основным документом на право собственности является Чаноот (тайское Свидетелсьво о собственности):
Свидетельство о праве собственности
На титульной стороне свидетельства приведены все характеристики и данные приобретаемой собственности. На обратной стороне свидетельства перечисляются все владельцы (начиная с самого первого) собственности и включая текущего собственника.
Паспорт владения (в некоторых источниках - «домовая книга»)
Для иностранца этот документ не является обязательным, поскольку Вы не гражданин страны и не проживаете в Таиланде постоянно, для тайцев же Паспорт владения является аналогом нашей регистрации.
Оба документа, естественно, выдаются только на тайском языке.
6. Это необходимо знать при покупке недвижимости.
Подбор и покупка недвижимости дело не простое и требует соответствующей квалификации и знания рынка. В западных странах никому никогда не приходит в голову покупать недвижимость самостоятельно, самому собирать документы, проверять документы у продавца и проводить экспертизу договоров. Для всего этого есть агенты – это их хлеб и их работа. А каждый труд должен быть оплачен – это нормально. Но Вам необходимо знать, что на рынке недвижимости Таиланда комиссию агенту ВСЕГДА платит продавец как на вторичном рынке, так и при покупке новостройки. Существует масса примеров, когда покупатели, думая что они экономят на комиссии агенту, пытались купить жилье самомтоятельно получали различные проблемы в чужой стране на незнакомом рынке. Но если агент требует с Вас комиссию нужно хорошо подумать, стоит ли иметь с ним дело и нужно ли Вам переплачивать лишние деньги.
Процедура оформления очень простая и занимает непосредственно в земельном управлении (Land Office) не более двух-трех часов. Согласно Национальному Акту о Кондоминиумах (National Condominium Act) иностранцы имеют право купить в кондоминиуме не более 49% жилых площадей от всей жилой площади кондоминиума. Любая сделка по приобретению квартиры оформляется в земельном управлении, которое строго контролирует эту норму и просто не выдаст Вам свидетельство о собственности, если квартиру невозможно перевести на иностранное имя.
Кроме того, необходимо помнить, что таунхаузы (коттеджные мини-городки, townhouse), созданные как юридические лица в форме кондоминиума позиционируются некоторыми продавцами как квартиры в кондо. В реальности же понятие собственности в таунхаузе входит не только коттедж, но и земля под ним, что противоречит законодательству о правах иностранцев на землю, так что о праве собственности в таких случаях речь идти не может, а только об аренде. Весьма нередки случаи, когда иностранцы приобретали таунхаузы, а спустя некоторое время обнаруживали, что они не являются собственниками, а всего лишь арендаторами (пусть и на большой срок), и не вправе перепродать, завещать или совершать какие-то сделки с данной недвижимостью.
Copyright © 2008-2024.
|
|
Курс тайского бата
Центробанк РФ
24.04.2024 |
| 1 THB | 2.51 руб |
| 1 USD | ~37.02 бат |
| 1 EUR | ~39.51 бат |
|
Агентство Недвижимости в Паттайе
